相信不管你有沒有透過仲介買賣房子多少都聽過 "斡旋金" 這三個字，也聽過因為這三個字引起的紛爭。
大麻煩還未出生之前，我在某家房仲公司當過法務，當時內政部對仲介業者的規範還不夠完整，早期動不動就沒收斡旋金的事，隨著消費者意識漸漸抬頭，能不能沒收? 法源依據在哪裡? 甚至仲介業者到底有沒有權利，能不能收所謂的斡旋金成了一件難以取捨的事。
現在，內政部規定買方得選擇付或不付。
自從我又從家庭主婦變成小仲介業務開始，我就沒能力說服買方付斡旋金，我覺得買方如果有誠意買，價格一旦談成，該付的錢自然就會付；若買方買意不堅定，就是收了斡旋金他還是會反悔。
而根據付斡旋金時簽訂的那份契約的效力，本來就是買方跟仲介業者之間的委任關係，買方確實隨時有權利取消，又何必強求。
所以，就算付給我斡旋金了，我還是碰過斡旋都快成功了，但買方反悔，因而退斡旋金的事。
不過，這次我碰到一個比較棘手的案例。
我的新同事~ 姑且叫她小白兔，我陪她帶了一組客人~ 媽媽、女兒、女兒的男友三人看了幾間房子之後，他們決定下斡旋買其中一間。
看這間時我剛好有事沒陪同，但聽小白兔的敘述，他們非常喜歡，有非買不可的決心。
隔了一兩天，他們三人親自到公司，由我協助小白兔收斡旋，彼此相談甚歡，小倆口不時的親密舉動，讓人不知不覺替他們想像了未來在新居的幸福景象。
雖然斡旋金契約上明白記載 “若屋主同意買方出價，買方同意仲介得將斡旋金轉為訂金交付給屋主”。而屋主收取訂金之後，雙方自應互負履行契約的責任，若有違約，除了契約明定的訂金賠償之外，也應受法律的拘束。
其間斡旋的過程不多談論，但為謹慎起見，我在得知屋主的價格即將降至買方授權的價格時，還以電話通知買方並徵求她的同意，才請我同事將斡旋金轉成訂金給屋主簽收。
沒想到當我向她道喜，同時詢問她何時可以撥個空來公司簽約時，這一家人竟然退縮了… 先是跑出一個阿公說要看，然後阿公嫌貴…
如果前面我寫的你明白，就知道如果屋主還沒簽收時，那筆錢還是斡旋金，有的仲介可能會想盡辦法不退，但是，我是一定會退的，因為硬要人家買一間不滿意的房子一點意義都沒有，一輩子被客人罵，不如退給她，說不定以後還有機會合作。
慘就慘在，我們已經 “放成交”~ 已經沒有所謂斡旋金，而只有屬於屋主與買方間權利義務的訂金~ 我是沒辦法替屋主還給她的。
當然這時買方為了要回自己的錢，把責任推給仲介是人之常情~
他們說~ 我沒給她在 “不動產說明書” 上簽名，也沒 “主動提示”，所以，他們的 “律師朋友” 說 “斡旋無效”~
沒簽名我承認，我也同意如果這一點 “疏失” 真的足以影響契約效力，該負的責任我會負，但是，絕對有讓他們看不動產說明書，除了過程中我們一起討論過坪數等細節，都是根據那一份不動產說明書之外，還有一點，公司還不巧裝有監視器，清清楚楚的看見那本 “書” 從頭到尾就在桌上，我們大家的面前，我還不時的翻給他們看~ 若他們真要說沒看見，我只能說可能是因為他們太甜蜜了，從頭到尾眼裡只有對方，而不願意認真看一下那本 “書”。
但是，這位買方~ 對了，我忘了說她 “為人師表”~ 她說 “我們不會隨便動人家桌上的東西”… 我好像也忘了誇她 “家教真好” 呢!
談到後來，還冒出 “我懷疑我們根本沒看見那間房子”… 很好，那間房子裡沒監視器，我們也沒確實給客人簽 “帶看記錄”，更沒請客人在牆壁上寫下 “到此一遊!”… 不過，前一刻不是還說懷疑人家屋主的裝潢哪幾面牆藏有瑕疵嗎?~ 又是從哪幻想出來的??
事後，為了確定到底簽訂斡旋金契約時，是否一定要請買方在不動產說明上簽名這點，我很慎重的查清楚了~ 答案是… 並不需要。
不動產經紀人條例中規定的是 "買賣雙方簽訂買賣契約時，經紀人應將不動產說明書交付買方簽章”… 簽名的時間點，是在買賣雙方依照約定，依習慣這時會請代書出面，簽訂買賣契約時，而不是寫斡旋契約的時候~~
挖哩勒，她的 “律師朋友”，厲害到可以擴大解釋法條的規定!!
後來，當然她也承認了不買的原因還有其他個人因素，其實縱使我知道就算她上法院也站不住腳，我還是很誠心的想幫她向屋主爭取，盡量讓她拿回她的錢，甚至就算依約屋主沒收訂金後，我們仲介收取服務費的部分，我也願意請求店長體諒，盡量減少她的損失。
可是，不知道誰教這位 “為人師表” 一口咬住 “仲介有疏失、誤導…”，然後自己來個耍賴、拖延、避不見面，就可以把錢拿回去…
然後我呢~ 就想盡辦法這邊圓、那邊圓 (因為我們的開發同事~屋主的業務也讓我很無力)，一面雖確認買方就算告我們或屋主都沒理由，一面我還是得好言相勸，避免不知道去哪裡道聽塗說，誤以為自己真的穩贏的買方，真的跑去做這種勞民傷財的事~ 上法院~
我不想跟她說，以前碰過一位弟弟、弟媳都是台大法研所畢業的律師，所以也想耍賴的買方，上了法院還是乖乖把錢吐出來的事…
雖然我看到她傳給我的簡訊，意旨我或小白兔有疏失，還誤導她… 我實在很想說，你乾脆去告我吧，這樣才能證明我的清白…
但是，第一，我不想真的弄成客訴或是上法院，對我來講沒差，我自己去就行，而且我的時間還算自由，但買方自己得放下工作，或請律師，絕對不划算；另外，我也不想影響到公司，更不想影響到我們公司的經紀人…
這位為人師表竟以為我在怕她~~
我知道這篇寫起來又樂樂長，還有一些生硬的法條，卻仍不吐不快，因為真的很感嘆，當社會大眾在保護弱勢的消費者時，對於惡意的消費者，是不是也該有點罰則~ 法理上是肯定的，但實務上，一定很缺乏，才會養成消費者有侍無恐的心態。
大家以為仲介很好賺，期間的辛酸，沒做過的人真的很難體會~ 如果，消費者可以沒誠信，仲介都喝西北風好了~ 然後這個行業只剩傻子來做，到最後沒人敢做~ 想買賣房子的人，開始找不到合法經營的仲介業，轉而尋求那些奇怪又遊走法律邊緣的管道，然後，被坑被騙求助無門的時候，對不動產交易制度、對社會會有好處嗎?
再說，這位 “為人師表” 的買方，聲稱自己是誤入叢林的小白兔，第一次購屋什麼都不懂，簽了才聽她 “很多仲介朋友” 說 “仲介都很壞”…這又是什麼邏輯，仲介說自己都很壞，然後這位為人師表還都跟這些很壞的人做朋友?
為何我要稱我的新同事為小白兔~ 因為，雖然整件事小白兔幫不上忙，都是我在喬，但是，我覺得用真心換絕情的除了我之外，完全相信買方是好人，怎麼可能會這樣的她，才是誤入叢林的小白兔啦!
這位 “為人師表”~ 我更擔心你自己都毫無誠信，我們的下一代又會變成什麼樣呀!
言而無信，不知其可呀!!
附註~~
“斡旋金” 之交付係基於雙方當事人之自由意思所達成之交易，依經濟學之觀點，自由之交易較能符合效率，除非有意思表示不一致、錯誤、被詐欺、被脅迫或乘他人之急迫、輕率、或無經驗而交付斡旋金，各依民法相關規定否定其效力外，否則斡旋金之交付原則上對買賣雙方及仲介業均為有利，自是對整體經濟有利，而應肯定其效力，不宜貿然廢除。
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